přehledy, statistiky, analýzy a další zajímavé informace nejen o developerském trhu

pondělí 5. března 2012

Luxus v recesi



V dnešním komentáři se zaměříme na poměrně malý segment trhu s novými byty – na byty s přízviskem „luxusní“.

Hned na počátku je potřeba si vymezit kritéria, která musí byt pro zařazení do této skupiny splňovat. Je totiž zřejmé, že pojem luxus (v překladu přepych) je velmi relativní, vždy ho musíte vztáhnout k nějakému srovnávacímu standardu.  Pro mladé manžele, kteří bydlí u rodičů, je luxusem jakýkoli byt, kde budou sami. Člověk, který žije celý život ve vysokém standardu, bude mít pojem luxusu posunutý do úplně jiných sfér. Takových rozdílných  příkladů bychom nalezli nespočet.

Ke všeobecnému zmatku v terminologii pak přispívají i developeři, kteří své projekty - ve snaze je  marketingově zatraktivnit – označují jako luxusní, avšak pod tímto názvem se často skrývají byty jen průměrné kvality a užitné hodnoty. Název „luxusní rezidence“ se tím devalvuje, rozmělňuje a zamlžuje.

Chybou by ale také bylo  pokládat za luxusní všechny byty, které jsou drahé. Je samozřejmé, že představu luxusu máme spojenu s vysokou cenou, ale není to postačující kritérium.

„Zásadním kritériem pro luxus je v pražských podmínkách poloha rezidence v centru nebo blízko něj,“ vysvětluje  Marcel Soural, generální ředitel společnosti Trigema, která pravidelně analyzuje  trh s novými byty v Praze.

Poloha bytu totiž sama diktuje vysokou cenu, které ovšem pak musí odpovídat i další parametry bytu. Například velikost výměr. Luxusní byt jako celek nemusí být přehnaně velký, ale určitě v něm nemůže být koupelna o ploše 4,5 m2, na které jsou poskládány vana, umyvadlo, záchod a pračka, nebo ložnice, kam se kromě postele už nic nevejde.  Požadovaná velikost výměr se ale týká třeba i garážového stání – musí umožňovat pohodlné zajetí a nasedání  i pro velký vůz.

Luxusní byt si obvykle člověk kupuje pro uspokojení i jiné potřeby, než je prostá potřeba bydlení. Nejčastěji to bývá vyjádření příslušnosti k určité společenské vrstvě. Takovým kupcům ovšem záleží i na tom, s kým budou sdílet společné prostory. Proto mezi kritéria luxusního bydlení řadíme také sociální homogennost vlastníků.  Projekt, v něž je jeden velký a drahý byt v nejvyšším patře, zatímco ostatní byty patří spíš k průměru, mezi luxusní nepočítáme.

Právě tak jsme vyřadili velké projekty s řádově stovkami bytů, protože pojem luxusu se neslučuje se „sériovou výrobou“, měl by mít punc jisté výlučnosti.

Pečlivě jsme posoudili všech 306 pražských rezidenčních projektů, které momentálně sledujeme, a nalezli jsme celkem 19 projektů, které podle výše uvedených kritérií mohou nést označení „luxusní“.

V těchto 19 projektech se momentálně nachází  165 volných bytů. Pro představu – je to 2,3 % ze všech volných nových bytů v Praze.

Zajímavé je srovnání úspěšnosti prodeje v tomto segmentu ve srovnání s celkovými čísly o pražském rezidenčním trhu. Obecně by se dalo předpokládat, že zejména v době recese, kdy se byty prodávají hlavně cenou, luxusní byty na odbyt nepůjdou. Náš průzkum však ukázal, že procentuální úspěšnost prodeje luxusních bytů je prakticky shodná s průměrem celého trhu (34  % vs. 37 %).
Zjišťujeme  tedy, že i malý segment   luxusních  bytů  se chová adekvátně situaci na celém trhu. I zde nabídka několikanásobně převyšuje poptávku,  I zde se přesto stále prodává, ale hůře, než před několika lety. Klienti totiž mají velký výběr, proto si s koupí bytu dávají na čas a kladou si dříve nemyslitelné podmínky.

Procentuální úspěšnost prodeje, která je v obou případech srovnatelná, tuto shodu zcela potvrzuje.

Analytické oddělení Trigema a.s.

Žádné komentáře:

Okomentovat