Konec prvního pololetí je příležitostí k souhrnné analýze rezidenčního developerského trhu v Praze za toto období.
Tradiční souhrnné údaje
Celkem registrujeme 262 projektů, u 220 z nich jsou dostupné údaje o nabídce, ceně a prodeji. V nabídce je celkem 11 697 bytů, z toho volných je 6 842. Takzvaných ležáků, tj. bytů dokončených a dosud neprodaných je 2 654.
Celkem registrujeme 262 projektů, u 220 z nich jsou dostupné údaje o nabídce, ceně a prodeji. V nabídce je celkem 11 697 bytů, z toho volných je 6 842. Takzvaných ležáků, tj. bytů dokončených a dosud neprodaných je 2 654.
V porovnání s lednovými údaji vidíme, že zatímco v nabídce přibylo 1 048 bytů (10 %), počet volných bytů se mírně – o 216 snížil (3 %) a ubylo i 68 ležáků (2,5 %). Z toho plyne, že prodej bytů se poněkud rozhýbal, i když trojnásobný převis nabídky nad poptávkou zůstává v podstatě nezměněný díky stále přibývajícím novým projektům. (Jenom od naší dubnové analýzy přibylo dalších 9 nových projektů, v nichž se aktuálně nabízí 337 bytů z 517 plánovaných.)
Prodeje bytů v 1. pololetí 2011
Díky našemu setrvalému týdennímu sledování pohybů v cenících můžeme ukázat, jak se od začátku roku vyvíjel prodej bytů (termín „prodaný byt“ v celém tomto textu prosím chápejte jako byt, u kterého v ceníku zmizel stav „volný“ - developeři nemají sjednocené pojmenování, někteří zahrnují do prodaných bytů i byty rezervované, takže některé byty se mohou po neuskutečněném prodeji do nabídky vrátit).
Následující tabulka a graf zachycují prodej bytů po měsících.
Díky našemu setrvalému týdennímu sledování pohybů v cenících můžeme ukázat, jak se od začátku roku vyvíjel prodej bytů (termín „prodaný byt“ v celém tomto textu prosím chápejte jako byt, u kterého v ceníku zmizel stav „volný“ - developeři nemají sjednocené pojmenování, někteří zahrnují do prodaných bytů i byty rezervované, takže některé byty se mohou po neuskutečněném prodeji do nabídky vrátit).
Následující tabulka a graf zachycují prodej bytů po měsících.
Celkem tedy za první pololetí ubylo z nabídky 1 584 bytů. Koresponduje to s naší předpovědí, že za rok 2011 lze očekávat prodej zhruba 3 000 - 3 500 bytů.
Graf ukazuje, že svého vrcholu dosáhly prodeje v březnu a v dubnu, tedy v době, kdy probíhaly debaty o zvýšení DPH (nejprve jednorázově na 20 %, poté ve dvou krocích 14 – 17,5 %). Lze tedy dovodit, že snaha kupujících ušetřit na DPH, podpořená cílenými kampaněmi developerů, zde zaznamenala krátkodobý efekt. Nyní se blíží tradiční prázdninový útlum, uvidíme, jak proběhne podzimní sezóna.
Ještě jedním grafem bychom chtěli dokumentovat, jak lavírování kolem DPH ovlivnilo rezervace bytů. Tento graf zachycuje po týdnech změny v počtech nabízených bytů v projektech, které mají termín dokončení ještě v roce 2011, tedy před změnou DPH. V období mezi 13. a 17. týdnem vidíme hned tři vlny nárůstu rezervací vystřídané hlubokými poklesy – v prvních dvou vlnách dokonce do záporných hodnot – to znamená, že došlo i k rušení rezervací.
V prvním pololetí 2011 se podařilo úplně vyprodat 17 projektů. Dva z nich byly letos i dokončené, 10 bylo dokončeno loni, čtyři v roce 2009 a jeden dokonce už v roce 2008.
Na druhou stranu jsme napočítali 34 projektů, kde se za poslední půlrok neprodal ani jeden byt.
Věnovali jsme se i detailnějšímu sledování průběhu prodeje. Ze 190 projektů, které byly v prodeji po celý půlrok, jich 161 nezaznamenalo žádné nadměrné výkyvy v počtu nabízených bytů. U zbylých 29 docházelo k pozoruhodným skokovým změnám oběma směry. Zde lze usuzovat na aktivní tvůrčí práci developerů s prezentovanými čísly.
Celkem bylo v těchto 190 projektech prodáno od 1. ledna tohoto roku 1211 bytů, z toho 691 bytů bylo již dokončených, zbylých 520 je prodáno „na papíře“.
A na závěr tradiční Top ten městských částí podle úbytku volných bytů za první pololetí. Neotřesitelné prvenství Stodůlek je dáno množstvím projektů i nabízených bytů, projevilo se i výrazné zlevnění některých projektů.
Závěr
Z aktuálních statistických údajů bychom chtěli poukázat na fakt, že zásoba volných bytů se během půl roku téměř nezměnila. Totéž konstatování platí i pro neprodané „ležáky“. Je zřejmé, že na trhu s byty došlo k mírnému oživení (především díky avizovanému zvýšení DPH), ale nevidíme žádný důvod k velkému optimismu. Zvýšená nabídka bytů v nových projektech téměř zcela pokrývá očekávání na straně poptávky. Objem neprodaných bytů se však téměř nezměnil, takže si pražský developerský trh za sebou stále vláčí neprodanou zásobu bytů z minulosti. Je to velké vnitřní zadlužení, které developeři řeší dalším zvyšováním nabídky namísto výprodejem starých zásob za snížené ceny.
Očekáváme, že v druhé polovině roku dojde k dalšímu snížení cen „ležáků“. Tento fakt v kombinaci se změnou DPH povede k mírnému podzimnímu růstu prodejů. Nicméně nevyváženost poměru mezi nabídkou a poptávkou tento mírný růst nevyřeší. Strukturální změny teprve přijdou.
Marcel Soural
předseda představenstva a generální ředitel,
ve spolupráci s analytickým oddělením Trigema a.s.
www.trigema.cz (blog.trigema.cz)
předseda představenstva a generální ředitel,
ve spolupráci s analytickým oddělením Trigema a.s.
www.trigema.cz (blog.trigema.cz)
Žádné komentáře:
Okomentovat