Prodeje bytů pod lupou

V naší předchozí analýze již jsme uvedli, že v Praze se za rok 2011 prodalo celkem 3 791 bytů. Dnes bychom se úspěšnosti prodejů v loňském roce chtěli věnovat poněkud podrobněji.

Z nabídky bytů, které byly volné k 1. 1. 2011, nebo které byly v průběhu roku dány do prodeje, se podařilo v roce 2011 prodat 38%.

Ze 154 společností, které sledujeme, se jenom osmi z nich podařilo svou nabídku zcela vyprodat (celkem logicky se jednalo o malé projekty do 40 bytů).

Dalších šest developerů překročilo aspoň 80% úspěšnost. Nad 60 % se dostalo 26 developerů, nadpoloviční úspěšnosti pak dosáhlo 39 společností.

Rozložení sil

Z grafu vyplývá, že drtivá většina developerů má v současné době prodáno méně než 60 % své nabídky.

Při podrobnějším pohledu na statistiku prodeje nových bytů v roce 2011 zjistíme celkem očekávaný výsledek, že rozhodující vliv na trhu má jen malá skupina developerů.  Své projekty nabízí 154 společností, ale přes polovinu všech bytů v roce 2011 prodalo jenom 6 z nich. Dvacítka nejúspěšnějších developerů se na celkovém prodeji podílela ze 70 %. Hranice 80 % dosáhlo prvních 32 developerů, tj. 20 % ze všech developerů. Ukázkově se zde projevilo klasické  Paretovo pravidlo: 20 % developerů se podělilo o 80 % ze všech prodaných bytů.

Čtyři developeři s největší nabídkou nových bytů, tj. Central Group, Finep, Skanska a Ekospol se na prodeji bytů podíleli z 44 %. Možná bychom mohli napsat, že jenom ze 44 %, protože obecná představa je, že tato „velká čtyřka“ sama prakticky ovládá téměř celý trh.  Očekáváme nicméně, že tento podíl v nastávajícím období poroste,  neboť řada developerů, zejména těch menších a „na jedno použití“, trh opustí.

Ne nadarmo připomíná předposlední sloupeček v grafu vztyčený prst. Graf ukazuje, že tři čtvrtiny developerů prodaly za celý rok 2011 méně než dvacet bytů. Takováto roztříštěnost trhu nemůže mít dlouhého trvání.

Co bude dál?

I na začátku letošního roku se opakuje loňský scénář. Nepoučitelní developeři ve snaze zajistit si živobytí vrhají na trh další stovky bytů – jenom za leden je jich více než pět set.

Přitom k 1. lednu 2012 existovalo více než 4700 volných bytů, které buď již byly dokončeny, nebo budou dokončeny v průběhu tohoto roku. Tedy i v případě, že by na trh v roce 2012 nepřibyl ani jediný byt, že by nebyl zahájen žádný nový projekt, je tu nabídka o 1 000 bytů převyšující reálnou poptávku. Nově vznikající projekty při současných tempech prodeje jenom zvýší již tak kritický počet ležáků.