V dnešním komentáři se zaměříme na poměrně malý segment
trhu s novými byty – na byty s přízviskem „luxusní“.
Hned na počátku je potřeba si vymezit kritéria, která musí
byt pro zařazení do této skupiny splňovat. Je totiž zřejmé, že pojem luxus (v
překladu přepych) je velmi relativní, vždy ho musíte vztáhnout k nějakému
srovnávacímu standardu. Pro mladé
manžele, kteří bydlí u rodičů, je luxusem jakýkoli byt, kde budou sami. Člověk,
který žije celý život ve vysokém standardu, bude mít pojem luxusu posunutý do
úplně jiných sfér. Takových rozdílných příkladů bychom nalezli nespočet.
Ke všeobecnému zmatku v terminologii pak přispívají i
developeři, kteří své projekty - ve snaze je
marketingově zatraktivnit – označují jako luxusní, avšak pod tímto
názvem se často skrývají byty jen průměrné kvality a užitné hodnoty. Název
„luxusní rezidence“ se tím devalvuje, rozmělňuje a zamlžuje.
Chybou by ale také bylo pokládat za luxusní všechny byty, které jsou
drahé. Je samozřejmé, že představu luxusu máme spojenu s vysokou cenou,
ale není to postačující kritérium.
„Zásadním kritériem pro luxus je v pražských podmínkách
poloha rezidence v centru nebo blízko něj,“ vysvětluje Marcel Soural, generální ředitel společnosti
Trigema, která pravidelně analyzuje trh
s novými byty v Praze.
Poloha bytu totiž sama diktuje vysokou cenu, které ovšem pak
musí odpovídat i další parametry bytu. Například velikost výměr. Luxusní byt
jako celek nemusí být přehnaně velký, ale určitě v něm nemůže být koupelna
o ploše 4,5 m2, na které jsou poskládány vana, umyvadlo, záchod a pračka, nebo
ložnice, kam se kromě postele už nic nevejde.
Požadovaná velikost výměr se ale týká třeba i garážového stání – musí
umožňovat pohodlné zajetí a nasedání i
pro velký vůz.
Luxusní byt si obvykle člověk kupuje pro uspokojení i jiné
potřeby, než je prostá potřeba bydlení. Nejčastěji to bývá vyjádření
příslušnosti k určité společenské vrstvě. Takovým kupcům ovšem záleží i na
tom, s kým budou sdílet společné prostory. Proto mezi kritéria luxusního
bydlení řadíme také sociální homogennost vlastníků. Projekt, v něž je jeden velký a drahý byt
v nejvyšším patře, zatímco ostatní byty patří spíš k průměru, mezi
luxusní nepočítáme.
Právě tak jsme vyřadili velké projekty s řádově stovkami
bytů, protože pojem luxusu se neslučuje se „sériovou výrobou“, měl by mít punc
jisté výlučnosti.
Pečlivě jsme posoudili všech 306 pražských rezidenčních
projektů, které momentálně sledujeme, a nalezli jsme celkem 19 projektů, které
podle výše uvedených kritérií mohou nést označení „luxusní“.
V těchto 19 projektech se momentálně nachází 165 volných bytů. Pro představu – je to 2,3 %
ze všech volných nových bytů v Praze.
Zajímavé je srovnání úspěšnosti prodeje v tomto
segmentu ve srovnání s celkovými čísly o pražském rezidenčním trhu. Obecně
by se dalo předpokládat, že zejména v době recese, kdy se byty prodávají
hlavně cenou, luxusní byty na odbyt nepůjdou. Náš průzkum však ukázal, že
procentuální úspěšnost prodeje luxusních bytů je prakticky shodná s průměrem
celého trhu (34 % vs. 37 %).
Zjišťujeme tedy, že i
malý segment luxusních bytů
se chová adekvátně situaci na celém trhu. I zde nabídka několikanásobně
převyšuje poptávku, I zde se přesto
stále prodává, ale hůře, než před několika lety. Klienti totiž mají velký
výběr, proto si s koupí bytu dávají na čas a kladou si dříve nemyslitelné podmínky.
Procentuální úspěšnost prodeje, která je v obou
případech srovnatelná, tuto shodu zcela potvrzuje.
Analytické oddělení
Trigema a.s.
Žádné komentáře:
Okomentovat