Developerské šrotovné

Avizované zvýšení DPH o 10 procentních bodů s účinností od 1.1.2012 (v bleskové variantě dokonce již od 1.10.2011) bude mít významný vliv na stávající trh s novými byty. Mohlo by se zdát, že dojde k jednorázovému skokovému nárůstu poptávky po nových bytech srovnatelnému s rokem 2007. Bude tomu opravdu tak? Domnívám se, že ne. Podívejme se na strukturu dnešní nabídky pražského rezidenčního trhu.

V první skupině jsou dokončené a dosud neprodané byty. Jde o cca 2.700 bytových jednotek. V developerském slangu tzv. ležáky. Jsou to byty, které byly z větší či menší části pořízeny v dobách realitního boomu, kdy vstupní ceny za pořízení pozemku a realizaci stavebních prací byly v řádu o desítky procent vyšší než nyní. To je důvod, proč jsou dnes tyto byty neprodejné, protože se jejich cena většinou pohybuje v pásmu nad 60.000 Kč/m2. Strašák zvýšeného DPH způsobí další snížení cen těchto ležáků a to až na hranici nákladů, v některých případech i pod náklady daného projektu. Tyto neprodejné byty by se po zvýšení DPH a promítnutí tohoto zvýšení do ceny staly ještě více neprodejnými. Při ponechání stávajících cen po úpravě DPH by účetně v rámci výnosů a nákladů developerské společnosti stejně zlevnily o 10 %. Takže v následujících měsících budeme svědky dalšího zlevňování tzv. ležáků.

Ve druhé skupině jsou byty, které jsou rozestavěné a budou dokončené v letošním roce. Pokud se tyto byty pohybují v pásmu pod 60.000 Kč/m2, lépe však pod 50.000 Kč/m2, lze očekávat jejich rychlý výprodej. Podle našich zjištění jde o cca 1.300 bj. V této skupině můžeme hovořit o efektu „developerského šrotovného“.

Třetí skupina, ta největší, je z pohledu našeho zkoumání ta nejzajímavější a svým způsobem i na rozbor nejkomplikovanější. Jde zde o projekty, které byly zahájeny loni, resp. budou zahájeny v letošním roce a před účinností změny sazby DPH nebudou dokončeny. U prodeje těchto bytů se bude uplatňovat dvojí DPH. Všechny platby klientů (budoucích majitelů bytů) provedené před účinností zákona o změně sazby DPH budou u bytů podléhat 10 % DPH a všechny platby po účinnosti 20 % DPH. Takže v této skupině bude velmi záležet na schopnosti budoucích majitelů bytů uhradit co nejvyšší část kupní ceny bytu developerské společnosti před účinností zákona. A ta schopnost úhrady bude závislá na zdroji financování nemovitosti. Pokud bude klient financovat koupi bytu čistě z vlastních zdrojů, nebude záležet, v jakém stupni rozestavěnosti projekt bude. Pokud bude klient svému developerovi důvěřovat, uhradí celou část kupní ceny na základě smlouvy budoucí kupní před změnou DPH. Po dokončení a předání bytu (které může být i v průběhu roku 2012) obdrží od developera vyúčtování s 10 % DPH. Pokud bude klient používat kombinování vlastních zdrojů a hypotéčního úvěru, bude velmi záležet na stupni rozestavěnosti projektu. Hypotéční úvěr může developer začít čerpat až ve fázi dokončení hrubé stavby a to postupně, v závislosti na dokončování (stupně rozestavěnosti) stavby, které je pod přísnou kontrolou spolufinancují banky. Takže při takto postaveném financování koupě nového bytu dojde k uplatnění dvojí sazby DPH a to podle principu, který jsem objasňoval v úvodu tohoto odstavce. Úspora oproti 100 % vyměřované sazbě 20 % DPH se potom bude pohybovat v rozmezí cca 3 – 9 %.

Základním předpokladem pro stanovení výše sazby DPH je tedy okamžik platby klienta za byt. Není to termín dokončení, ani termín kolaudace stavby. A to je dobré si uvědomit. Jak ze strany budoucího majitele bytu, tak ze strany developerské společnosti. Bude zajímavé sledovat jak se dnešní zvyšující se aktivita na straně nabídky nových bytů bude potkávat s poptávkou a jak bude poptávka ze strany developerských společností ve směru ke klientům stimulována. Již dnes je jasné, že do pasti dokončených nebo rozestavěných a neprodaných bytů před účinností změny zákona o DPH spadne nemalá část dnešní nabídky.

Domnívám se, že trh s byty v pásmu pod dnešních 50.000 Kč s 10% DPH to zásadně neovlivní i s vyměřením 20 % DPH. V ostatních cenových úrovních zavládne v roce 2012 a 2013 developerská doba ledová.

Marcel Soural
předseda představenstva a generální ředitel,
ve spolupráci s analytickým oddělením Trigema a.s.
www.trigema.cz (blog.trigema.cz)