Rezidenční trh v Praze – pokles cen potvrzen

Třetí část našich pravidelných analýz se bude týkat změn v počtech bytů i v jejich cenách na pražském rezidenčním trhu.

Dnešní stav
Souhrnné počty bytů se příliš nemění, protože byty, které se podaří prodat, jsou víceméně rovnocenně nahrazovány byty z nových projektů. Celkem k dnešnímu dni registrujeme v nabízených projektech v Praze 10 637 bytů, z toho 6 818 volných.  Počet dokončených neprodaných „ležáků“ je 2713,  do tohoto počtu přibyly dva čerstvě dokončené projekty, v nichž je dohromady 36 neprodaných bytů.

Za poslední tři týdny jsme zaregistrovali 11 nových projektů. Z nich je momentálně v prodeji jen 257 bytů (buď se jedná o malé projekty kolem 20 bytů, nebo se z nich zatím prodává jen část či dílčí etapa). Z toho je vidět, že nové projekty přicházejí, ale developeři jsou hodně opatrní a ukrajují si jen malá sousta.

Na druhou stranu byly čtyři projekty z nabídky developerů staženy, další dva projekty zřejmě zmizely ze světa i s developery (přestaly být funkční jejich webové stránky).

Vývoj stavu „ležáků“ 

Pokud by stejným tempem pokračoval přírůstek nově připravovaných a prodávaných projektů a také relativně zvýšená poptávka z posledních týdnů (nastartovaná původním záměrem vlády zvýšit DPH o 10% již na podzim 2011) stav neprodaných dokončených bytů by se do konce roku výrazně neměnil. Osciloval by kolem sumy 2700 bytů.

 
Velký vliv na sumu „ležáků“ na konci roku bude mít konečné rozhodnutí zvýšení sazby DPH (jestli ještě vláda neodvolá, co odvolala, a neslíbí, co slíbila) a také tempo stavebních prací u nedokončených projektů. Dodrží-li developeři předpokládané termíny, může se jejich zásoba skokově zvýšit až o 1000 bytů na 3700 bytů na konci roku 2011.

Zvýšená poptávka v posledních týdnech
Díky zvýšené aktivitě developerů, kterou otevřela vláda svým původním záměrem zvýšit DPH o 10% již na konci letošního roku, se zvýšila aktivita na straně poptávky o nové byty. Z celkové nabídky se postupně vytrácejí volné byty, a to především u projektů, které mají šanci být dokončeny před koncem roku.

Otázkou zůstává, jak budou zákazníci reagovat na pozměněný návrh zákona, který zvýšení sazby zmírňuje a rozkládá do více období. Jedno je však jasné, že toto rozhodnutí narušuje pracně připravované a spuštěné marketingové plány developerů. Což již tak skomírající trh s byty dále poškozuje. Nepředvídatelnost vládních kroků je v tomto směru pro developery smrtící.

Srovnání za 4 měsíce
Nyní porovnáme cenové údaje s DPH ze 46. týdnu roku 2010 (polovina listopadu) a z 10. týdne 2011 (druhý březnový týden).

Celkem se nám podařilo oba údaje zachytit u 5 315 bytů. Z toho u 3 908 bytů (73 %) zůstala cena zachována. Vedle dalších 778 (15 %) bytů, u nichž došlo ke snížení ceny v průměru asi o 13 %, je ovšem 629 bytů (12%), kde došlo naopak k mírnému, cca pětiprocentnímu navýšení ceny.  V celkové sumě nám tak vychází cenový pokles v průběhu 4 měsíců o 6,45 % (u 1 407 sledovaných bytů, kde jsme zaznamenali změnu ceny). Na celém vzorku 5 315 srovnávaných bytů došlo v celkové sumě k poklesu ceny o 1,78 %.

Průměrná hodnota zlevnění za období 4 měsíců byla 628 579 Kč na jeden byt – evidentně a logicky nejvíce zlevňují drahé byty nad 5 miliónů Kč. Tento údaj je ovšem zkreslen vysokými slevami nejdražších bytů, v tomto případě je více vypovídající hodnotou medián (seřadíme-li hodnoty zlevnění podle velikosti, potom medián je hodnota ležící uprostřed této řady) – a ten je 282 000 Kč na jeden byt. U bytů, které naopak zdražily, činilo toto zdražení v průměru asi  170 000 tisíc Kč.

 Ve sledovaném období (4 měsíce) byly mnohem častěji navyšovány ceny u bytů, které ještě nejsou dokončeny, a to ve více jak 80 % případů. Odpovídá to logické situaci, že dokončené byty, které mají v ceníku uvedenou cenu, nejsou prodané a je potřeba jim pomoci. Naopak téměř nepochopitelné je zvyšování cen u cca 140 dokončených neprodaných bytů. Pokud za tímto krokem ovšem nestojí tiché umělé navyšování za účelem následného halasně oznámeného zlevnění.

V minulých analýzách jsme uváděli i údaje týkající se jednotlivých městských čtvrtí. Následující tabulky uvádí hitparádu cenových změn právě v členění podle pražských částí.

Závěr
Z výše uvedených zjištění se potvrzuje dlouhodobý trend postupného snižování cen bytů. Mírně oživená poptávka po bytech byla způsobena oznámením vlády o zvýšení DPH o závratných 10 %, a to již na podzim tohoto roku. Následná korekce vládního rozhodnutí, zvýšit DPH od 1.1.2012 o 4 % a od 1.1.2013 o 3,5 % developerskému trhu nijak nepomohla. Naopak to nabouralo opětovně nastartované projekty. Nepředvídatelnost vládních opatření je největším strašákem pro developery, kteří musí nové projekty plánovat v horizontu 3 – 4 let (období od nákupu pozemku, přípravu, stavbu a prodej nového bytu). Jakákoliv náhlá změna sem a po měsíci zase tam developerský trh jen poškozuje.

Zdá se, že množina tzv.“ležáků“ se na konci letošního roku rozroste o další stovky bytů a může se pohybovat v rozmezí 3.200 – 3.700 bytů.

Ve světle těchto informací, kdy neexistuje žádný dlouhodobý stabilizační ukazatel i nadále předpokládáme, že dojde k pročištění trhu s rezidenčním bydlením. Převis mezi nabídkou a poptávkou bytů se bude muset řešit na straně nabídky, jejím podstatným snížením.

Marcel Soural
předseda představenstva a generální ředitel,
ve spolupráci s analytickým oddělením Trigema a.s.
www.trigema.cz (blog.trigema.cz) 

článek ke stažení ve formátu pdf