V naší poslední analýze jsme zveřejnili informaci, že za první pololetí roku 2012 se v Praze oproti stejnému období roku minulého prodalo o 11 % více nových bytů. Zároveň jsme ale podotkli, že to ještě není důvod k předčasnému optimismu.
Není to totiž tak, že by developeři nabízeli stále tentýž produkt, o který by se zničehonic zvýšil zájem. Naopak, stagnující prodeje a rostoucí počet ležáků donutili developery produkt přizpůsobit.
A co si budeme namlouvat, za současné ekonomické situace se rozhodujícím ukazatelem stala absolutní cena, kterou klient chce nebo může pořídit nový byt.
Zatímco před krizí jsme se dostali do stavu, kdy si zákazník stanovil byt podle svých představ a hledal, kde takový byt získá nejvýhodněji, dnes je to opačně: kupec má předem limitovanou částku a hledá, kdo mu za ni nabídne nejlepší byt.
Jedním ze způsobů, jak na tuto situaci reagují developeři, je snížení metráže bytů. Klient je spokojený, že bude mít třípokojový byt, je to ovšem za cenu zmenšení podlahové plochy místností. Celková výměra bytu je pak srovnatelná s dvoupokojovým bytem z nabídky staré tři roky.
Druhou cestu, kterou je snižování kvality a standardů, které by rovněž umožnilo pokles ceny, developeři celkem rozumně příliš nevyužívají. Dnešní zákazník už je poučený (a možná i trochu „zmlsaný“). Jestliže je schopen uskromnit své nároky na prostor, určitě nesleví z představ o kvalitě, na to je nabídka příliš široká.
U již postavených bytů je jedinou cestou snižování ceny. Jestliže je byt více než rok prázdný, stává se pro developera nadměrnou finanční zátěží. Čekání na zázrak se prodraží. Čím dříve se developer smíří s tím, že je lepší prodat se ztrátou ne ž neprodat vůbec, tím lépe pro něj.
Z jiné kategorie jsou ovšem masivní slevy u nedokončených projektů. Některé společnosti halasně oznamují statisícové, v extrémních případech i milionové slevy. To už nejsou běžné pobídky prodeje, to může znamenat jen dvě nepěkné věci: buď byla ceníková cena záměrně o desítky procent přemrštěná, nebo je nabízený projekt neprodejný šunt.
Můžeme se pak divit, že pro veřejnost slovo developer znamená nenasytný vydřiduch?
Jsme uprostřed léta, kdy prodeje tradičně stagnují. Letos však více než dříve zaznamenáváme letní akce, nabízející různé slevy a benefity, a rozhodně ne jenom symbolické. Je samozřejmé, že developeři potřebují prodávat – nakonec je to živí. Rozsah nabízených slev však vede k jedinému závěru, který už jsme uvedli v červnové analýze: na optimismus je opravdu ještě brzy.
Žádné komentáře:
Okomentovat