Na konci třetího čtvrtletí přináší analytické oddělení společnosti Trigema aktuální analýzu pražského trhu s novými byty. K 20. září sledujeme na území hlavního města celkem 372 projektů, z nichž ovšem pouze 277 má v současné nabídce aspoň jeden volný byt. Ostatní projekty jsou buď vyprodané nebo v přípravě. Nadále budeme ve svých výpočtech pracovat jen s oněmi 277 „živými“ projekty.
Volných bytů i ležáků přibylo
Od pololetí znatelně narostl počet volných bytů. Z červnových 6 808 jich nyní registrujeme 7 522 (nárůst o 10 %). Přitom prázdninové prodeje byly díky účinným slevovým kampaním neobvykle vysoké (za červenec a srpen se prodalo 665 bytů, o 70 % více než loni). Znamená to jediné: developeři povzbuzeni zdánlivým oživením z loňského podzimu jsou se svou nabídkou opět daleko před poptávkou. Jenom od dubna tohoto roku přišlo na trh 30 nových projektů, v nichž je asi 1900 bytů.
Logickým důsledkem tohoto stavu je opětovný nárůst počtu již dokončených, ale neprodaných bytů, v developerském žargonu nazývaných ležáky. Těch je momentálně 2 401 (nárůst o 6 %).
Jak velké projekty jsou ve hře
Z námi sledovaných 277 projektů jich 37 (13 %) zahrnuje více než 100 bytů, 59 (tj. 21 %) je mezi 50 a 100 byty a nejvíce – 181 (65 %) se jedná o menší projekty do 50 bytů. Připomínáme, že za projekt počítáme i každou etapu výstavby a prodeje.
Více nám ovšem prozradí počty bytů v těchto projektech. V těch nad 100 bytů se nachází 42 % bytů, projekty od 50 do 100 bytů nabízejí 31 % bytů, malé projekty do 50 bytů pak představují zbylých 27 % bytů.
Znamená to, že podíl menších projektů i bytů v nich na celkové nabídce vzrůstá. Před dvěma lety zabíraly byty v projektech do 50 bytů jen asi 21 % z celkové nabídky.
Je to logický a předvídatelný důsledek ekonomické situace. Byty v menších projektech tvoří podstatnou část nabídky a je třeba s nimi počítat.
Jak je to s prodejem
První pohled na absolutní čísla prodejů svádí k uspokojení. Od začátku roku se prodalo již 2691 bytů, což je asi o 500 bytů více, než loni za stejné období. Za celý loňský rok to bylo podle našeho měření necelých 3800 bytů. Stěží však lze letos očekávat podobné podzimní vzepětí prodejů před zvýšením sazby DPH jako loni. Už jenom proto, že v tuto chvíli nikdo neví, jaká sazba bude od Nového roku platit.
Naše statistiky nám nabízejí zajímavý údaj: průměrná prodanost rezidenčních projektů je 57 %. Statistické rozložení prodanosti je poměrně symetrické – medián prodanosti je 59 %. Podrobnější rozložení prodanosti uvádí následující tabulka.
Mimo jiné můžeme z tabulky vyčíst, že 67 % volných bytů se nalézá v projektech, kde ještě není prodána polovina bytů. 
Podívejme se na úspěšnost prodeje projektů podle doby od jejich zahájení: Zde nalézáme velmi zajímavý úkaz: procento volných bytů je na stáří projektu prakticky nezávislé, u všech zjištěných projektů se v průměru pohybuje mezi 20 až 24 %. Lze to vysvětlit tak, že u všech projektů se relativně rychle prodají nejatraktivnější byty, poté už prodeje stoupají jen zvolna.
Nejstarších ležáků ubylo
Na začátku tohoto roku jsme upozornili na skutečnost, že nejhůře se prodávají byty, které byly dokončeny již před více než dvěma lety. Tehdy to bylo 29 % ze všech ležáků. Tento podíl nyní klesl na 19%, nepochybně díky tomu, že developeři konečně pochopili, že bez velkých slev se ležáků nezbaví.
Zhruba třetina dokončených a neprodaných bytů vlastně ležáky v pravém slova smyslu ještě není. Jsou to byty dokončené v průběhu tohoto roku, které ještě mají slušnou šanci na brzký prodej. Na druhou stranu zásoba bytů z let 2009 a 2010, představuje více než 800 bytů, které se bez dalších slev budou prodávat jen těžko.
Jak je to s cenami?
Je třeba podotknout, že získání relevantních statistických údajů o cenách nových bytů je obtížné a vždy zde musíme počítat s určitou mírou nepřesnosti. U řady projektů není cena uvedena vůbec, cenové údaje nejsou vždy srovnatelné, nabídkové ceny nejsou vždy totožné s prodejními.
Na vzorku, který máme k dispozici, jsme dospěli k aktuální průměrné ceně za metr čtvereční obytné plochy k částce 61 781 Kč. Před půlrokem bylo toto číslo asi o 1200 Kč vyšší. Do výsledku se pochopitelně promítly především velké prázdninové slevy i nejnovější laciné projekty.
Závěr - jaký bude podzim?
Prázdninové slevy developerů v kombinaci s nízkými sazbami hypotéčních úvěrů trhu s byty nepochybně prospěly. Potvrdily se trendy posledních měsíců v rezidenční výstavbě. Zmenšování projektů z hlediska počtu bytů v projektu. Projekty do 50 bytových jednotek jsou již zastoupeny 27% podílem na celkové nabídce. Proto je důležité zkoumat celý trh a ne jen jeho dominantní segment. Prodeje klíčových počtů bytů se stále více přesouvají z období přípravy a zahájení realizace na období dokončování projektů, resp. bezprostředně po jejich dokončení (do 1 roku).
To, jak letošní rok ve finále skončí, ovlivní několik faktorů. Budou developeři i nadále stimulovat poptávku radikálními slevami? Sníží ČNB svoji základní repo sazbu a tím nepřímo umožní další zlevnění hypotéčních úvěrů? Jaká sazba DPH bude od ledna platit? Bude to schválená jednotná sazba DPH ve výši 17,5 % nebo navrhované zvýšení stávajících dvou sazeb o 1 %? Udrží média v poslední době prezentovaný pozitivní pohled na nízkou cenu bytů a tu správnou dobu pro nákup bytu, nebo se to zase zvrtne v negativní prezentaci?
Developerský podzim 2012 bude možná plný překvapení. Dnes bohužel nevíme, co z výše uvedených otázek můžeme na misku vah použít. Očekávat můžeme jakoukoliv variantu.
Marcel Soural, generální ředitel a předseda představenstva
ve spolupráci s analytickým oddělením Trigema a.s.
Žádné komentáře:
Okomentovat