přehledy, statistiky, analýzy a další zajímavé informace nejen o developerském trhu

středa 23. října 2013

Rezidenční trh v Praze 2013 - Opětovné blýskání?


Na konci třetího čtvrtletí je zřejmé, že prodej bytů zažívá rok od roku vzestupnou tendenci. V roce 2012 se za stejné období prodalo 2 691 bytů, v letošním roce 3 564, z toho jen 1 154 za poslední kvartál. Nabídka volných bytů čítá 6 120 jednotek, z toho je 2 335 dokončených. 

Co nabízí developerský trh
Souhrnná analýza developerského trhu za 3 kvartály roku 2013 ukazuje 162 aktivních developerů nabízejících ve svém portfoliu 289 projektů, kde je 1 etapa započítávána jako 1 projekt za podmínky alespoň 1 volného bytu v nabídce. Celkově je k dispozici 6 120 volných bytů. Zájemci s aktuální potřebou bydlet se mohou rovnou nastěhovat do 2 335 dokončených volných bytů.

Prudké změny v prodejích?
V roce 2013 bylo doposud prodáno 3 564 bytů, z toho za poslední kvartál 1 154 bytů. V posledním kvartále roku 2013 zbývá prodat pouhých 1 014 bytů, aby bylo dosáhnuto prodejů za rok 2012 v množství 4 578 bytů.


Nelze tedy říci, že dochází k prudkým změnám prodejů, ale k postupnému nárůstu. V roce 2013 lze očekávat prodej 4 600 – 4 800 bytů. Pokud by se, stejně jako v posledních letech, opakoval zvýšený zájem o koupi ke konci roku, lze očekávat i překročení hranice 5 000 prodaných bytů. Nelze však opomenout, že za zvýšenými prodeji v roce 2011 a v roce 2012 stál očekávaný nárůst DPH v následujících letech.

Zahajované prodeje 2010 – 2013
Opačným směrem vývoje se pohybuje počet developerů se zahájením nových prodejů. V roce 2010 zahajovalo na 60 developerů nové prodeje bytových jednotek, v roce 2013 k 30. září uvedlo na trh nové byty pouhých 27 developerů. Stejným směrem se pohyboval i počet zahájených projektů, které v roce 2010 čítaly 80 nových projektů, zatímco v roce 2013 bylo doposud uvolněno k prodeji 36 projektů. O pravidelnou nabídku, tedy alespoň jeden nový projekt či etapu ročně se stará pouze 9 nejaktivnějších developerů.


V průběhu letošního roku lze očekávat spuštění prodeje téměř 3 400 bytů, což představuje skoro čtvrtinový pokles oproti loňskému roku.

Vývoj průměrné ceny 2012 – 2013
V posledním kvartále roku 2012 je značný výkyv průměrné ceny způsobený prudkým nárůstem lowcostových bytů a jejich postupným výprodejem, ale z dlouhodobějšího pohledu lze z vývoje průměrné ceny rozpoznat tendence k ustálení okolo 60 000 Kč na m2. V letošním roce je v nabídce vyrovnaný poměr levných, středních a luxusních bytů, nedochází tedy k výraznému zkreslení průměrné ceny.


Ke konci 3. kvartálu lze spočítat průměrnou cenu pro několik druhů pohledů na byty, které se nachází na pražském rezidenčním trhu. Například byty, které se prodávají více jak 24 měsíců, tedy tzv. ležáky, vykazují průměrnou cenu 67 853 Kč za m2. Všechny volné dokončené byty představují 64 397 Kč za m2. Nicméně velmi reálným číslem se zdá být průměrná cena z množiny skutečně prodaných nedokončených bytů, která se pohybuje kolem hodnoty 54.300 Kč/m2. Tato ceny nejvíce odpovídá trendu poslední doby.

Při sledování a výpočtu průměrných cen je třeba ale zvážit metodiku, kterou daný developer pro výpočet průměrné ceny počítá, tedy jestli je základem pro výpočet cena s DPH či bez DPH, zda je v ceně zahrnuta i garáž a sklep, či pouze byt, jakou váhu při výpočtu přisuzuje daná metodika terase, atd.

Závěr
Z výše uvedených čísel můžeme vysledovat trendy na pražském  rezidenčním trhu s novými byty. Trh se stabilizuje. Tržní podíl se koncentruje do skupiny cca 10 nejaktivnějších developerských společností. Do prodeje jdou velké projekty, většinou na okraji Prahy, s více byty, rozdělené do několika etap. Jen v těchto projektech jsou developeři schopni nabídnout poptávané byty v nižších cenových úrovních. Tento trend a nízké úrokové sazby hypoték jsou příčinou zatím stále rostoucího trhu s byty v Praze. 


Marcel Soural, předseda představenstva a generální ředitel
ve spolupráci s analytickým oddělením Trigema a.s. 


www.trigema.cz / blog.trigema.cz

Žádné komentáře:

Okomentovat