1Q - Nejlevnější byty z trhu téměř vymizely

Pokles nejlevnějšího segmentu na historické minimum je důsledkem téměř absolutního výprodeje superlevných bytů a téměř nulovým zahajováním levnějších projketů. To se také podepisuje na dlouhotrvajícím oslabování středního segmentu. Ten byl až do počátku roku 2015 nejsilnějším, od této chvíle získává na síle segment nejdražší, tedy byty s průměrnou cenou nad 60 000 Kč s DPH / m². 

56% zastoupení bytů s cenou 60 000 Kč s DPH / m² způsobuje nezastavitelný růst celkové průměrné ceny.

Vzhledem ke skutečnosti, že nejlevnější segment se svým významem dostal pod hranici 5 %, kterou vyřazujeme ve výpočtech při zjišťování očištěné průměrné ceny za metr čtvereční, rozhodli jsme se ukazatel zjednodušený pohled na segmentaci trhu na čas nahradit detailním pohledem (viz dále).

Detailnější pohled na rozložení nabídky nových bytů na trhu v Praze zobrazuje segmentace dle desetitisícových pásem. Úbytek dostupných bytů na trhu má za následek oslabování pásem pod průměrnou cenou. Ani jeden z nich se v průběhu prvního čtvrtletí nezvyšoval. 

Segment 40 – 50 tis. poklesl o 3 % (aktuální zastoupení 13 %), segment 50 – 60 tis. poklesl stejným způsobem a aktuálně má podíl 30 %. Stále je to nejsilnější podíl na trhu, nicméně vývoj obou dražších segmentů nasvědčuje tomu, že nebude trvat dlouho a těžiště tržní nabídky se přesune do dražších pásem. 

V posledním kvartálu nejvíce rostlo zastoupení bytů v segmentech 60 000 – 70 000 Kč s DPH / m², o 4 %.

Dlouhodobě monitorujeme rozdělení dostupných bytů do cenových segmentů. V polovině roku 2013 jsme stanovili tři cenová pásma. 

• „<45“ | nejnižší s cenou do 45 000 Kč s DPH / m²
• „45 - 60“ | střední s cenou od 45 000 do 60 000 Kč s DPH / m² 
• „60>“ | vyšší s cenou nad 60 000 Kč s DPH / m²

Tento model dočasně pozastavujeme z výše uvedených důvodů.

Nově jsme sestavili ukazatel, který zobrazuje detailnější rozložení nabídky do cenových skupin. Ty jsou vytvořeny v pravidelných intervalech po 10.000 Kč s DPH / m2 a ohraničené dvěma krajními extrémy (40.000 Kč s DPH / m² a 100.000 Kč s DPH / m²)

Průměrnou cenu počítáme jako podíl Celkové nabídkové ceny s DPH za byt a podlahové plochy bytu uváděné developerem.