Nabytí vlastnického práva od neoprávněného

Vleklý spor o to, zda je možné nabývat vlastnické právo od nevlastníka, má již své kladné řešení. Jednak je to nová právní úprava účinná od 1. 1. 2015, podle které lze vlastnictví takto nabývat, a jednak nález Ústavního soudu vztahující se na případy před účinností nové právní úpravy.

Zatímco aktuální právní úprava obsažená v tzv. novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) účinném od 1. 1. 2014 nabytí vlastnického práva k nemovitosti dobrověrným nabyvatelem za zákonem daných podmínek umožňuje, do té doby účinná právní úprava tuto záležitost výslovně neřešila a bylo víceméně standardně judikováno, že nabýt věc od nevlastníka nelze. Jádro argumentace lze shrnou do teze, že nikdo nemůže na druhého převést více práv, než má sám.

O průlom do výše uvedené praxe se pokoušel Ústavní soud, což však vyvolalo poměrně ostré spory mezi ním a Nejvyšším soudem, který uvedenou judikaturu podporoval. Z tohoto hlediska se jeví jako zásadní nález Ústavního soudu ze dne 8.6.2015 sp. zn. IV. ÚS 402/15, ve kterém Ústavní soud konstatoval, že i podle úpravy účinné do 31.12.2013 bylo možné nabýt vlastnické právo k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí od nevlastníka, a to na základě dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí.

Ústavní soud ve své argumentaci zejména dovozuje, že dobrá víra nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí požívat stejné právní ochrany jako vlastnické právo původního vlastníka. Případnou kolizi dvou základních práv, a to práva dobrověrného nabyvatele na ochranu majetku ve smyslu čl. 1 Dodatkového protokolu k Evropské úmluvě o ochraně lidských práv a vlastnického práva původního vlastníka dle čl. 11 Listiny základních práv a svobod, ke které v takovém případě musí nutně dojít, by měly obecné soudy řešit v souladu s obecnou ideou spravedlnosti a zvažovat jak její obecné souvislosti, tak i individuální okolnosti konkrétního případu. V takových případech má tedy v řízení před soudem zásadní význam posuzování dobré víry nabyvatele, a pokud by k tomuto posuzování dobré víry nabyvatele obecné soudy vůbec nepřistoupily, dopustily by se porušení práva na spravedlivý proces potenciálně dobrověrného nabyvatele dle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.

Navíc Ústavní soud ve svém nálezu vyjádřil stanovisko, podle kterého obecné soudy již nebudou moci ve výjimečných odůvodněných případech odmítnout respektovat právní názor vyjádřený v jeho nálezu, pokud Ústavní soud navrhovanou konkurující úvahu výslovně odmítl, neboť v souladu s čl. 89 odst. 2 Ústavy jsou veškerá vykonatelná rozhodnutí Ústavního soudu závazná pro všechny orgány i osoby. Tento princip závaznosti rozhodnutí Ústavního soudu se tedy vztahuje i na Nejvyšší soud, který je tak dokonce povinen svou judikaturu změnit prostým převzetím názoru vyplývajícího z nálezu Ústavního soudu.

Podle nového občanského zákoníku již podobné právní spory nehrozí. Ve svém základním ustanovení § 1111 obecně stanoví, že vlastníkem movité věci se stane ten, kdo ji objektivně získal v dobré víře v oprávnění převodce na něj vlastnické právo převést za předpokladu, že novému vlastníkovi svědčí řádný nabývací titul (zejm. kupní smlouva). V případě pochybností je nezbytné prokázat, že kupující byl vzhledem ke všem okolnostem oprávněně přesvědčen, že věc kupuje od pravého vlastníka. Na rozdíl od německého nebo rakouského práva lze podle české práva nabýt stejným způsobem od nevlastníka také věc zapsanou ve veřejném seznamu, tzn. i nemovitost zapsanou v katastru nemovitostí. Jde o projev zásady materiální publicity veřejných seznamů, která spočívá v tom, že zapsanému stavu je nutno dát při rozporu se skutečným právním stavem přednost.

Na rozdíl od movité věci je však toto nabytí navíc podmíněno úplatností právního jednání, kterým byla věc získána. Od neoprávněného tedy nelze nabýt vlastnické právo k nemovitosti darováním. Občanský zákoník kromě toho v rámci svých přechodných ustanovení k procesu právního sjednocování pozemků a staveb na nich vystavěných (superficies solo cedit) zná i specifický případ nabytí od neoprávněného, kdy nabyvatel pozemku získá do svého vlastnictví také stavbu, která původně nebyla jeho součástí, jestliže byl v dobré víře, že tomu tak naopak je. Dřívější vlastník stavby pak má ovšem vůči zciziteli právo na náhradu ve výši ceny stavby.

Libor Ulovec, advokát